不動産をお持ちの方へ
不動産の活用は伝統的な相続対策の手法であり、単純に現金を不動産に換えるだけでも、相続税評価額は減少します。
以下に不動産に関連するいくつかの対策をご紹介します。
これらの対策では不動産の入れ替え（売買）や賃貸建物の建築などが必要になる場合がありますが、当社で不動産会社やハウスメーカーをご紹介することも出来ますので、お気軽にご相談ください。
ご相談は無料です。
ただし、不動産を新たに取得する場合には当然に不動産投資のリスク（空室リスクや市場価格下落リスクなど）を新たに負うことになりますので、相続対策として考えるだけでなく、不動産投資として採算が取れるかどうかを十分に検討する必要があります。
小規模宅地等の評価減を利用する
自宅や事業用として使用している不動産など一定の要件を満たす不動産については、相続税評価額が80％または50％減額されます。
例えば、被相続人の自宅の敷地の場合であれば、一定の要件を満たすと相続税評価額が80％減額されます。
ただし、330㎡（平成26年12月31日までに開始する相続の場合は、240㎡）までが減額対象の限度となります。
仮に相続税評価額が1億円の自宅敷地400㎡の場合は、
1億円×330㎡/400㎡×80％＝6,600万円
が相続税評価額から減額されます。
つまり、この特例の適用を受けることにより、1億円の相続税評価額の土地が、
1億円－6,600万円＝3,400万円
となり、3,400万円に減額されます。
なお、この特例には前述のとおり減額対象の面積制限がありますので、郊外から都心部に転居するなどして単価の高い土地をこの特例の適用対象にすることにより、節税効果は高まります。
土地の利用単位を変更する
土地の相続税評価額はその土地が接する道路に付された価格（路線価）にその土地の面積を乗じて計算しますが、二つの道路に接している土地は、接している二つの道路のうち高い方の路線価によって相続税評価額を計算することになります。
また、同じ路線価及び同じ土地の面積であっても、一つの道路にしか接していない土地よりも、二つの道路に接している土地のほうが高い相続税評価額となります。
これは、二方路線影響加算額といって、二つの道路に接していることによる価値が相続税評価額に加算されるためです。
ところで、土地の相続税評価額の計算は、利用単位ごとに行います。
つまり、土地が二つの道路に接しているかどうかも、土地の利用単位ごとに判定することになります。
例えば、路線価が900,000円の道路と650,000円の道路の二つの道路に接している600㎡の土地を想定してみます。
Aのように、土地全体を敷地として建物が建築されている場合は、土地全体で一つの利用単位となり、
（900,000円＋650,000円×0.05※）×600㎡＝5億5,950万円
(※二方路線影響加算率。土地の地区区分により変わります。)
が相続税評価額となります。
一方で、Bのように土地の半分ずつに建物がそれぞれ建築されている場合は、土地半分ずつが一つの利用単位となり、
上半分→900,000円×300㎡＝2億7,000万円
下半分→650,000円×300㎡＝1億9,500万円
が相続税評価額となり、合計で4億6,500万円となります。
（上記の計算は、自用地としての評価額です。建物が賃貸アパートである場合には、借地権割合及び借家権割合に応じた減額を考慮した貸家建付地としての評価額となります。）
つまり、同じ土地でもAのように利用している場合よりもBのように利用している場合のほうが、相続税評価額は低くなります。
更地や青空駐車場を有効活用する
土地を更地や青空駐車場として所有している場合には、その土地は自用地という利用区分となり相続税評価額は特に減額されませんが、その土地の上に賃貸アパートを建築することにより、その土地の利用区分は貸家建付地となり、相続税評価額が減額されます。
減額される相続税評価額は、次の算式により計算されます。
自用地としての評価額×借地権割合※×借家権割合※×賃貸割合
(※借地権割合及び借家権割合は、地域により異なります。)
仮に相続税評価額が2億円で、借地権割合が70％、借家権割合が30％の更地に賃貸アパートを建築し、全て賃貸する場合は、
2億円×70％×30％×100％＝4,200万円
が相続税評価額から減額されます。
つまり、この特例の適用を受けることにより、2億円の相続税評価額の土地が、
2億円－4,200万円＝1億5,800万円
となり、1億5,800万円に減額されます。
また、賃貸アパートを建築すると、土地以外にも相続税評価額を減額する効果があります。
仮に現金1億円で賃貸アパートを建築すると、建築した賃貸アパートは建物として固定資産税評価額が相続税評価額となります。
固定資産税評価額は建築代金の7割程度になることが一般的ですので、現金のままであれば1億円の相続税評価額であったところが、賃貸アパートを建築することによって約7,000万円の相続税評価額に置き換わることになります。
なお、賃貸アパートについては、子供や孫などの推定相続人が出資して会社を設立し、その会社に土地を貸し付けてその会社で建築する方法もあります。
こうすると、所有する土地が貸家建付地となり相続税評価額が減額されるほか、アパートの賃料は役員報酬や株式価値の増加というかたちで子供や孫などの推定相続人に帰属することとなり、所得分散効果や相続財産の増加を抑える効果が期待できます。
この場合、借地権の認定課税をされないように、会社への土地の貸付に際しては「無償返還の届出」を提出します。
親から子へ建物だけを贈与する
収益性の高い賃貸不動産を所有している場合、賃料が蓄積して金融資産が年々増えていくということが起こります。
資産が増えることは喜ばしいのですが、このままでは相続財産も年々増えることになり、将来的に相続税の負担が大きくなってしまいます。
また、所得の集中により所得税も高税率で課税され、所得税の負担も大きくなります。
このような場合には、賃貸不動産の建物だけを子に贈与することで、比較的少額の贈与税負担により将来の賃料収入を子に移転することができ、相続財産を減らす効果と所得分散による所得税の節税効果を同時に得ることができます。
建物の贈与には当然に贈与税が課税されますが、建物の相続税評価額は固定資産税評価額を基準とすることから、土地を贈与する場合と比較すると贈与税は少額で済むことが多くあります。
建物の敷地である土地は、無償または固定資産税相当額以下の賃料で子に貸すことにより、使用貸借取引として贈与税が課税されずに済みます。
一方で、親側での土地の相続税評価額は、建物を子に贈与する前は貸家建付地としての評価ですが、使用貸借取引の対象である土地は所有者において自用地として評価されますので、建物を子に贈与した後は相続税評価額が増えてしまうことになります。
ただし、建物の贈与前後で建物の借家人が同じ場合には、借家人の敷地利用権が考慮され、建物を子に贈与した後においても土地の相続税評価額は貸家建付地としての評価額になります。
つまり、建物の贈与前から不動産管理会社に一括賃貸し、不動産管理会社がテナントに転貸している場合には、建物の贈与前後においてテナントが変わったとしても、建物の借家人は不動産管理会社で不変であるため、原則として土地の相続税評価額は貸家建付地としての評価額になります。
配偶者に自宅を贈与する
財産を贈与した場合には、年間110万円を超える金額に対して贈与税が課税されますが、婚姻期間が20年以上である夫婦間で配偶者に対して自宅を贈与する場合には、110万円に加えて2,000万円まで、贈与税が課税されません。
小規模宅地等の評価減との比較検討も必要ですが、自宅以外にも小規模宅地等の評価減の適用対象となる不動産をお持ちの場合など、自宅は配偶者に生前贈与した方が相続税を抑えることができる場合があります。
